Propuesta: Valorar adecuadamente las condiciones establecidas para el alquiles de las viviendas del Plan Vive en Aranjuez.

Objetivo: Valorar adecuadamente si las condiciones que se han establecido para el alquiler de las viviendas del Plan Vive en Aranjuez, cumplen con los objetivos establecidos para que de forma general puedan ser asequibles. Instar a la Comunidad de Madrid a revisar los precios de los alquileres, para conseguir el cumplimiento de los objetivos establecidos en el proyecto político del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid para estas viviendas  recogido en el Decreto 84/2020 de 7 de octubre.

En el pleno del mes de abril, el mes pasado, se pudo debatir la propuesta presentada por el GM del PSOE, cuya petición fue la siguiente:

Propuesta que fue aprobada por mayoría simple, con los votos a favor de los grupos municipales de PSOE, CpA, ACIPA, MM V-Q, la abstención del GM de Vox y el voto en contra del GM del PP.

De igual modo, nuestro grupo, presentó una pregunta escrita dirigida a la Delegada de Atención Social o Servicios Sociales, para conocer cuál era la posición del Gobierno Municipal con respeto a las condiciones económicas, alquiler, de las viviendas del Plan Vive, cuya respuesta se puede concluir en la siguiente opinión: no son viviendas sociales.

En base a la propuesta aprobada en el Pleno de la Corporación del mes de abril del año en curso, y atendiendo al punto primero de esta: “Instar a la Comunidad de Madrid a garantizar que las viviendas del Plan Vive en Aranjuez tengan precios realmente asequibles…” , desde el Grupo Municipal de Coalición por Aranjuez queremos compartir con el conjunto de la Corporación Municipal la siguiente información, correspondiente al Decreto 84/2020 de 7 de octubre, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, por el que se regula el procedimiento de asignación y el uso de viviendas construidas al amparo de concesión demanial en suelos de redes supramunicipales y que en su Art.7 Requisitos de acceso a las viviendas que en su apartado 1.c.) se establece:

c) Que los ingresos anuales de la unidad de convivencia, correspondientes a los datos fiscales más recientes disponibles, alcancen en su conjunto un mínimo de 1,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) y no sobrepasen el límite de 5,5 veces el IPREM, si se trata de viviendas con protección pública para arrendamiento de precio básico, ni de 7,5 veces IPREM si se tratara de viviendas con protección pública para arrendamiento de precio limitado.

Para el cálculo de los ingresos, estos se ponderarán mediante la aplicación de los siguientes coeficientes multiplicativos correctores establecidos en función del número de miembros de la unidad de convivencia:

1.o Coeficiente 0,800; para unidades de un miembro.

2.o Coeficiente 0,776; para unidades de dos o tres miembros.

3.o Coeficiente 0,744; para unidades de cuatro miembros.

4.o Coeficiente 0,704; para unidades de cinco miembros.

5.o Coeficiente 0,700; para unidades de seis o más miembros.

Para la acreditación de los ingresos se partirá de las cuantías de la base imponible general y del ahorro, reguladas en los artículos 48 y 49 respectivamente, de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, correspondiente a los datos fiscales más recientes disponibles en el momento de la solicitud.

Excepcionalmente y ante la no disposición de datos fiscales recientes o en el supuesto de que dichos datos hayan sufrido una variación significativa, se podrán solicitar otras informaciones, incluyendo una declaración responsable sobre sus ingresos, a efectos de determinar los ingresos reales. La cuantía resultante se convertirá en número de veces el IPREM, referido a 14 pagas, en vigor durante el período al que se refieran los ingresos evaluados

El decreto, en el mismo artículo 7.1. en su apartado d) contiene: d) Que el importe de la renta anual a abonar no exceda del 35 por 100 de los ingresos netos anuales de la unidad de convivencia.

Considerando que hay que tener en cuenta los requisitos establecidos en el Decreto 84/2020 de 7 de octubre en su artículo 7 apartados c y d, desde el Grupo Municipal, en pro de los intereses de los vecinos y vecinas de nuestra ciudad, para los que inicialmente están enfocadas las 400 viviendas del Plan Vive de Aranjuez, y por lo establecido en la primera parte del apartado f) del Art. 7.1., venimos a compartir con el Conjunto de la Corporación Municipal el análisis que hemos realizado con datos concretos, comparando la oferta conocida sobre los costes de la renta del alquiler que se requiere con valores de mercado en nuestra ciudad para comprobar si se cumple o no el Decreto.

La información de la oferta, transmitida desde la empresa promotora en distintos medios de comunicación, que no ha sido desmentida, y la propia de la Comunidad de Madrid en su decreto de octubre de 2020, nos hace afirmar lo siguiente:

• Las viviendas son las denominadas de alquiler asequible o precio asequible.
• Las viviendas se corresponden con los precios de renta sobre el alquiler VPPB.
• Las viviendas de un dormitorio (38 m² habitables o 44 m² construidos) tendrán una renta de alquiler de 546€ al mes; a esta renta habrá que añadirle, de forma adicional, gastos de comunidad (limitado a 18% de la renta mensual de alquiler, o en su caso al porcentaje aplicable según los Pliegos que rigen en la concesión), IBI y otras tasas municipales. ( Añadido que ante la falta de información detallada es imposible de valorar objetivamente, pero sobre lo que se puede hacer una estimación)
• Las viviendas de dos dormitorios (¿? m² habitables o ¿? m² construidos) tendrán una renta de alquiler de 671€ al mes; a esta renta habrá que añadirle, de forma adicional, gastos de comunidad (limitado a 18% de la renta mensual de alquiler, o en su caso al porcentaje aplicable según los Pliegos que rigen en la concesión), IBI y otras tasas municipales. ( Añadido que ante la falta de información detallada es imposible de valorar objetivamente, pero sobre lo que se puede hacer una estimación)
• Las viviendas de tres dormitorios (75 m² habitables o 86 m² construidos) tendrán una renta de alquiler de 815€ al mes; a esta renta habrá que añadirle, de forma adicional, gastos de comunidad (limitado a 18% de la renta mensual de alquiler, o en su caso al porcentaje aplicable según los Pliegos que rigen en la concesión), IBI y otras tasas municipales. ( Añadido que ante la falta de información detallada es imposible de valorar objetivamente, pero sobre lo que se puede hacer una estimación)

En el citado artículo 7.1.c) se establece que el tipo de Protección Pública de las viviendas en Aranjuez del Plan VIVE son  las  VPPB.  Son viviendas públicas protegidas, cuya definición correcta es: Viviendas de Protección Pública Básica, destinadas a personas con ingresos más bajos, son incluso más accesibles que otras viviendas de protección pública como son las de precio limitado. El objetivo de dirigirse a personas con ingresos más bajos, claramente está dispuesto en el Decreto, que establece que los ingresos mínimos deben establecerse en 1,5 veces el IPREM y máximo 5,5 veces el IPREM.

• 1,5 veces IPREM en 14 pagas………………….12.600,00€ anuales
• 2   veces IPREM en 14 pagas…………………. 16.800,00€ anuales
• 3   veces IPREM en 14 pagas…………………. 25.200,00€ anuales
• 4   veces IPREM en 14 pagas…………………. 33.600,00€ anuales
• 5,5 veces IPREM en 14 pagas………………….46.200,00€ anuales.

Tras analizar y compartir esta información, remitiéndonos a la propuesta aprobada, la primera reflexión que compartimos es qué o cuál es el concepto de ASEQUIBLEen referencia a los alquileres. El concepto que se desprende de la interpretación de distintas leyes define que la vivienda en alquiler asequible es un tipo de arrendamiento promovido por el Gobierno y por las administraciones públicas destinado a ofrecer hogares con alquileres más bajos que los del mercado libre. La iniciativa tiene el objetivo de facilitar el acceso a viviendas dignas para personas o familias cuyos ingresos no son suficientes para afrontar los elevados precios actuales, especialmente en zonas donde el coste del alquiler es muy alto.

Un ejemplo actual y relevante, le podemos encontrar en el Ayuntamiento de Alcobendas, que ha puesto en marcha un programa de vivienda asequible con 39 viviendas disponibles. Esta oferta ha despertado un enorme interés, recibiendo 2.571 solicitudes en muy poco tiempo. Estas viviendas incluyen pisos de 1 a 3 dormitorios, con garaje y trastero, y los alquileres oscilan entre 460 y 750 euros mensuales, dependiendo del tamaño. Esto representa una reducción considerable frente a los precios del mercado libre en la zona, facilitando el acceso a hogares dignos para muchas familias.

Siguiendo con la reflexión y teniendo como referente posibles alquileres asequibles, aportamos  documentos, que reflejan una orientación exacta sobre el valor medio del coste del alquiler en Aranjuez en el mercado libre, incluyendo una simulación con lo que pudieran ser un ejemplo por proximidad y por condiciones, con la única salvedad de que no permite poner la fecha de construcción actual.

Aportamos: Doc. 1 Evolución del precio de la vivienda en alquiler en Aranjuez (IDEALISTA)

                    Doc. 2 Certificado Informativo de Referencia de Alquiler Vivienda 44 m² .

                    Doc. 3 Certificado Informativo de Referencia de Alquiler Vivienda 86 m² .    

En el Documento 1, información de una empresa especialidad en alquileres, establece que el precio medio del alquiler en Aranjuez sobre metros cuadrados útiles es de 11,60€ m² . Con estos datos y en referencia a dos de los tipos de viviendas sobre los que oficialmente se han trasladado datos sobre los metros útiles, los resultados serían:

• Vivienda 38 m² habitables ( 1 habitación )……… 11,60€ x 38 m²  = 440,40€
• Vivienda 75 m² habitables ( 3 habitaciones)……….  11,60€ x 75 m² = 870,00€

Estos serían los precios del mercado según EL IDEALISTA, que hasta el momento nada tienen que ver con precios de alquiler asequible, porque no están por debajo del precio del mercado.

Atendiendo los datos de los Documentos 2 y 3, estableciendo una simulación en una calle cercana a las viviendas del Plan VIVE, en comunidad de vecinos y con condiciones similares, tenemos lo siguiente:

• Vivienda de 44 m² construidos (en este caso el referente es sobre metros construidos) el valor de referencia del mercado es entre 403,45 € y 584,40€
• Vivienda de 86 m² construidos, el valor de referencia del mercado es de 520,83€ y 726,75€

Recordamos, en este momento, que la propuesta de alquiler de las viviendas del Plan VIVE, sin tener en cuenta los gastos añadidos, porque estamos valorando el precio de partida del alquiler que es el que tiene que ser asequible, rechazando los otros gastos, son los siguientes (siguiendo con los ejemplos tomados)

• Plan Vive vivienda 44 m² construidos y 38 habitables…… 546,00€
• Plan Vive vivienda 86 m² construidos y 75 habitables…… 815,00€

La primera observación objetiva, con los datos de referencia, es que las viviendas de 1 habitación, están muy por encima de precio medio del marcado en nuestra ciudad: con la referencia del IDEALISTA un 24,10%  por encima y considerando el valor medio de la horquilla del Certificado Informativo de Referencia un 10,54% por encima.

La segunda observación objetiva, es que las viviendas de 3 habitaciones tienen una proyección distinta: con referencia del IDEALISTA estaría por debajo en un 6,32% y considerando el valor medio de la horquilla del Certificado Informativo de Referencia un 29,40% por encima.

 La primera conclusión a la que debemos llegar es que en ninguno de los casos el valor de renta, sin contar otros gastos añadidos, se puede considerar que sea un valor de renta asequible. Tan solo en una comparativa el precio está un poco por debajo, cuando en las otras tres el precio está muy por encima de lo que podríamos establecer un PRECIO DE MERCADO. NO SON VIVIENDAS EN ALQUILER ASEQUIBLES.

Considerando que pudieran no tenerse en cuenta estos datos, puesto que el propio decreto no define ni hace referencia al concepto ASEQUIBLE, sí la propaganda y sí la promotora, debemos valorar otros datos objetivos, que nos llevan a la misma conclusión.

Recordamos, también, que el PLAN VIVE de Aranjuez oferta viviendas denominadas de protección pública de precio básico (VPPB), que recordamos que son viviendas de protección pública destinadas a personas con ingresos más bajos cuya renta debe estar entre 1.5 veces y 5,5 veces el IPREM.

También retomamos que el decreto, en el artículo 7.1.d) establece QUE EL IMPORTE DE LA RENTA ANUAL A ABONAR NO EXCEDA DEL 35% DE LOS INGRESOS NETOS ANUALES DE LA UNIDAD DE CONVIVENCIA.

Es imposible poder establecer una retención mínima para poder llegar al Neto, toda vez que son muchas las situaciones distintas en las que se condiciona. PARA PODER ESTABLECER UNA APROXIMACIÓN A LO QUE PUDIERA SER UN INGRESO NETO DENTRO DE LOS LÍMITES ESTABLECIDOS:

Con esta prudente aproximación, queda suficientemente claro que la realidad indica que para poder empezar a valorar la posibilidad de acceder a los alquileres previstos, sin tener en cuenta los gastos complementarios, tan solo podrían acceder aquellas personas o unidades familiares, incluso con correcciones, que ingresen más de 3 veces el IPREM, el resto nada.

• Tres veces el IPREM, posible acceso a viviendas de 1 dormitorio, imposible con costes añadidos.
• Cuatro veces y cinco veces y media el IPREM, a todas, condicionado a los costes complementarios.

En consecuencia, la comprobación con datos nos lleva a CONCLUIR que: el concepto de vivienda de alquiler asequible basado en dos condiciones recogidas en el Decreto 84/2020 de 7 de octubre del Gobierno de la Comunidad de Madrid,  en su artículo 7 en su punto 1 y apartados c y d), NO SE CUMPLE EN LA OFERTA DEL PLAN VIVE EN ARANJUEZ.

Por lo que, atendiendo a la propuesta aprobada en el Pleno Ordinario de la Corporación Municipal del mes de abril del año en curso, en el punto 8º del Orden del Día y en lo establecido en el punto 1º de esta, venimos a proponer, siempre que se mantenga las condiciones de los gastos complementarios añadidos a la oferta, como son: gastos comunitarios de hasta un 18%, el pago del IBI y la tasa de basura, así como los que pudieran ocasionar los gastos de garaje y trastero, lo siguiente, en pro de la defensa de los vecinos y vecinas de Aranjuez con menor nivel de renta:

1. Que se tomen como referentes de precios del mercado libre los siguientes, para establecer una renta de alquiler asequible aplicando una rebaja de entre el 20% y el 35% a estos para que las rentas de 1,5 veces a 3 veces el IPREM puedan acceder a optar en igualdad que el resto de rentas de hasta 5,5 veces el IPREM.

1. Viviendas de una habitación: renta de alquiler que debería ser 345€; lo que supone un 21,6% por debajo del valor del precio de mercado según el IDEALISTA y un 30% por debajo del valor medio del mercado según Certificado Informativo de Referencia. Lo que estaría dando posibilidad de acceso a las rentas más bajas previstas en el Decreto, realidad hoy imposible.
   1. Viviendas de dos habitaciones: renta de alquiler que debería ser 425€; no existe referente por no aparecer metros construidos y habitables. La disminución en en la misma cantidad sobre el precio anunciado.
   1. Viviendas de tres habitaciones: renta de alquiler que debería ser 580€; lo que supone un 33% por debajo del valor del precio de mercado según el IDEALISTA y un 7,02% por debajo del valor medio del mercado según Certificado Informativo de Referencia. Lo que daría más oportunidades a todo tipo de rentas, incluidas las de hasta 3 veces el IPREM, realidad hoy imposible.

• Que se haga un estudio objetivo en los servicios técnicos del Ayuntamiento de Aranjuez, valorando el contenido de la propuesta y en el caso de que no se corresponda con la realidad que se lleve a cabo un informe técnico oficial con lo que se con lo que se debe considerar un alquiler asequible, para que todas las rentas establecidas en el Decreto 84/2020 puedan acceder y en consecuencia el decreto se cumpla.

En Aranjuez, 11 de mayo de 2026                              Proposición GM CpA pleno ordinario MAYO