Objetivo: Utilizar todas las normativas posibles de competencia municipal en favor de los intereses de los vecinos y vecinas, para solicitar que las zonas en los barrios o los barrios de la ciudad que están siendo sometidos a una tensión inmobiliaria, especialmente en las áreas más sensibles del municipio, como son zonas del barrio de la montaña, sean declaradas, si así lo determinan los informes, “zonas del mercado residencial tensionado”.
En el Barrio de la Montaña, se llevó a cabo una promoción de viviendas protegidas por la Ley que estimamos en un total de unas 850, que facilitó a un gran número de familias, con escasos recursos que pudieran acceder a una vivienda digna con alquileres acordes a la promoción, que en la mayoría de los casos estaban establecidos por debajo de los 400€.
El proyecto de construcción de viviendas en esta zona de Aranjuez, consideró la necesidad de equilibrar el desarrollo de todo un barrio con promociones privadas, colectivas e individuales, junto a promociones de suelo protegido, realidad que hay está siendo revertida por un fondo de inversión que hasta la fecha ha estado relacionado o ha pertenecido al Banco Santander. La presión continuada de este fondo hacia los inquilinos, con la exigencia de renovación de contratos de alquiler con un gran número de condiciones distintas a las iniciales, está suponiendo, desde el 2020 un gran conflicto social, que en nada está favoreciendo a las familias afectadas ni al conjunto de la ciudad.
A partir de 2020, pudimos conocer públicamente, que la gestora de estas viviendas o de la mayor parte de estas, un fondo de inversión del Banco Santander, comenzó a presionar a todos los vecinos y vecinas, con indicaciones de expiración de contratos, con cartas de desahucios, con renovaciones de contrataos por encima del 65% del alquiler inicial, llegando a pasar a más del 100%, con la incorporación en los contratos de la obligación del pago del IBI, cuotas comunitarias, tasa de basura, seguros de impago, etc. cambiando sustancialmente las condiciones de alquiler iniciales y dando un vuelco al objetivo de la construcción de estas viviendas.
Estas amenazas, ha concluido con desahucios, con abandonos, con renovaciones de alquileres de forma abusiva, y con una situación inasumible para un gran número de familias, cuya cuantía no conocemos con exactitud.
El banco Santander ha ido poniendo a disposición de distintos fondos este gran número de viviendas desde Cerberus, pasando por Global Licata y actualmente, hasta donde conocemos, Licata Residential SL, todos encajados en la denominación social de “FONDOS BUITRE”, como pantalla de las prácticas abusivas para las viviendas de alquiler de promoción pública o sujetas a los requisitos de promoción pública, para los grandes bancos, en este caso el Banco Santander.
Llegado a este momento actual y con las nuevas leyes, los ayuntamiento tienen la posibilidad de llevar a cabo acciones que supongan la protección de cientos de familias, con el único objetivo de dar cobertura a su debilidad antes estos grandes fondos, cuyo interés no es social, y mucho menos municipal, como hemos podido comprobar con el reciente acontecimiento relacionado con el derribo de las viviendas de la calle Cáceres 2 y 4.
No es necesario desgranar la Ley de Vivienda, a cualquier información que se quiera acceder, como por ejemplo la publicada por La Vanguardia, podemos determinar las posibilidades que existen y los términos que se establecen para la determinación de ZONAS TENSIONADAS.
““La última Ley de la Vivienda, en vigor desde el 26 de mayo de 2023, da competencias a las comunidades autónomas para declarar como “zonas de mercado residencial tensionado” aquellos municipios, ciudades o ámbitos territoriales “en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población”.
La declaración de zonas tensionadas servirá para orientar gran parte de las medidas en materia de vivienda de la nueva Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, cuyo objetivo es contener los precios e incrementar la oferta de pisos en alquiler a precio asequible.
Esta decisión recaerá sobre las autonomías, quienes podrán declarar como zonas tensionadas aquellas que cumplan al menos uno de estos dos requisitos:
- El coste medio de la hipoteca o el alquiler (contando gastos) superan el 30 % de los ingresos medios de los hogares en esa zona.
- El precio de compra o del alquiler en los últimos 5 años ha experimentado un crecimiento acumulado de al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC en la comunidad autónoma.
Un estudio de Atlas Real Estate Analytics (Fragua), que ha analizado datos de más de 11.000 códigos postales de España, concluye que al menos 2.298 zonas del país cumplen uno o dos de los requisitos para ser consideradas tensionadas según la nueva Ley, entre los que se encuentra nuestra ciudad.
Medidas que se aplicarán si tu municipio es declarado zona tensionada:
- Prórroga obligatoria extraordinaria de hasta 3 años al finalizar el contrato
- Límites en las rentas de los nuevos contratos, sujetas a las del contrato anterior.
- Incremento del 10 % en el precio por obras de rehabilitación o mejora o al firmar contratos de 10 años.
- Posibilidad de cambio en la definición de gran tenedor como propietario de 5 inmuebles.
- Bonificaciones de hasta el 90 % en el cálculo del IRPF.
- Congelación del alquiler y otros límites a las subidas de las rentas
Con la intención de “congelar” el precio del alquiler, la nueva Ley de Vivienda permite al inquilino solicitar prórrogas extraordinarias que se celebrarán por plazos anuales por un periodo de 3 años y con las mismas condiciones, si el inmueble está en una zona declarada tensionada.
El casero deberá aceptar, a no ser que ambas partes lleguen a otro acuerdo o que el propietario reclame la vivienda para sí o para un familiar de primer grado, con las condiciones que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Los nuevos contratos, sujetos al precio del contrato anterior. Además, la nueva Ley limita el incremento de las rentas en los nuevos contratos de aquellas zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
El precio del alquiler del nuevo contrato deberá ser el mismo que el del alquiler anterior (vigente durante los últimos 5 años), después de aplicar la cláusula de actualización anual de las rentas que ya tuviera dispuesta el contrato anterior. Tampoco se podrán repercutir nuevos gastos (como los de la comunidad o el IBI) que no recogiese el contrato previo.
Incremento del 10 % del precio del alquiler
El propietario podrá subir las rentas, sin embargo, hasta un 10 % (sobre el precio del último contrato del alquiler) si ha efectuado en la vivienda durante los dos años anteriores obras de rehabilitación o mejora, de accesibilidad o que supongan un ahorro de energía acreditado, o bien cuando se firme un contrato por un periodo de 10 años.
Cambios en la definición de gran tenedor
La Ley también da la posibilidad a las comunidades autónomas de cambiar la definición de gran tenedor en sus zonas tensionadas, bajando el umbral de 10 a hasta 5 inmuebles. Por lo que un gran tenedor pasaría a ser aquel que poseyera en propiedad 5 inmuebles.
Los grandes propietarios en zonas tensionadas tampoco podrán subir la renta en los nuevos contratos, aunque para este caso se usará un sistema de índices de precios de referencia estatal que todavía está por crearse. Así, estos contratos quedarán limitados tanto si hubo un alquiler los últimos 5 años como si no.
Los propietarios gozarán de incentivos fiscales en las zonas tensionadas del alquiler
La Ley de Vivienda modifica, entre otras, la Ley del IRPF y reformula las bonificaciones a las que podrán acceder los propietarios con pisos alquilados que cooperen con el cometido del Gobierno.
Un propietario puede acceder a una bonificación del 90 % si formaliza un nuevo contrato de alquiler con una rebaja del 5 % del precio frente a la última renta, si el inmueble se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
La bonificación será del 70 % si el propietario alquila una vivienda por primera vez, en una zona tensionada, a un inquilino entre 18 y 35 años de edad.””
Es muy importante tener en cuenta que el Ayuntamiento de Aranjuez no tiene competencias en materia de vivienda, por lo que recae en la Comunidad de Madrid la decisión de declarar o no cualquier zona de mercado residencial tensionado y siendo conscientes de esta realidad, lo que corresponde al Ayuntamiento de Aranjuez es valorar cual es la situación de nuestra ciudad, y de zonas de nuestra ciudad, para lo que se puede realizar de forma sencilla una valoración de precios, teniendo como referente las referencias catastrales y el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de la Vivienda.
La declaración de zona tensionada, solo puede realizarse por la Comunidad de Madrid a solicitud del Ayuntamiento pero, para que pueda tener un recorrido posible, consideramos que debe realizarse un trabajo previo, para posteriormente solicitar desde el pleno de la corporación la declaración, en cumplimiento de lo establecido en la Ley y en beneficio de los vecinos y vecinas afectados.
En consecuencia, desde el Grupo Municipal de Coalición por Aranjuez, venimos a proponer al Pleno de la Corporación Municipal, con el objetivo de utilizar los instrumentos puestos a disposición de las administraciones para controlar los abusos inmobiliarios por los grandes tenedores, los siguiente resolución:
- Que el Equipo de Gobierno Municipal pongan marcha los mecanismos necesarios para la elaboración de un estudio sobre la situación de los alquileres de nuestro municipio, que inicialmente y como punto de partida debe establecerse en las áreas del Barrio de la Montaña, propiedad de Fondos de Inversión donde se han venido produciendo presión inmobiliaria, como es el área comprendida entre las Calles de la Ruta del Incienso, Calle Ávila, Cáceres y todas las transversales.
- Que concluido el estudio, se realice un expediente que contenga toda la información y que con todos los informes pertinentes sea presentado al Pleno de la Corporación, junto con la solicitud a la Comunidad de Madrid de declarar, si procede, a Aranjuez o Zonas de Aranjuez, como “zona de mercado inmobiliario tensionado”.
En Aranjuez, 20 de enero de 2025 Proposición GM CpA pleno ordinario ENERO